Introduction

Le démembrement de propriété est un outil de diversification patrimoniale. Il consiste à séparer l’usufruit, qui est le droit d’utiliser le bien comme on le souhaite (l’habiter ou le louer par exemple) de la nue propriété permettant de posséder le bien sans pouvoir en jouir.
Le dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant se constituer un capital à long terme ainsi qu’auxinvestisseurs possédant du revenu foncier et/ou assujettis à l’ISF.

 

Fonctionnement du dispositif

L’investisseur réalise une acquisition en VEFA. La valeur de la pleine propriété est ainsi répartie entre la valeur de la nue propriété et celle de l’usufruit. L’investisseur n’achetant que la nue propriété et confiant l’usufruit à un bailleur pour une durée minimale de 15 ans.

Ce schéma permet donc l’acquisition d’un bien avec une décote de 40 à 50 % de sa valeur en pleine propriété.

A l’extinction de l’usufruit temporaire, le bien est rendu après une remise en état complète aux frais de l’usufruitier. L’usufruit rejoignant la nue-propriété, l’investisseur retrouve la pleine propriété et donc la pleine valeur du bien.

Ce dispositif permet de plus, de cumuler un certain nombre d’avantages non négligeables, permettant de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :

  • Achat d’un bien immobilier avec décote importante
  • Réduction de base taxable ISF d’après l’article 885 G alinéa 1 du code Général des Impôts…
  • Diminution des revenus fonciers existants lorsque le bien est financé à crédit d’après l’article 156-I-3 du code général des Impôts
  • Rendement de l’opération très intéressant et pleinement sécurisé
  • Création de complément de revenu à l’extinction de l’usufruit temporaire

 

Avantages

Avantages pendant la période d’usufruit temporaire :

  • Entretien et réparations à la charge de l’usufruitier
  • Remise en état complète du bien avant extinction de l’usufruit temporaire
  • Pas de taxe foncière pour le nu-propriétaire, qui reste à la charge de l’usufruitier (art 1400 du code général des Impôts)
  • Possibilité de revente à tout moment de la nue-propriété.

A l’extinction de l’usufruit temporaire :

  • Récupérer le logement, le mettre en location et percevoir un revenu complémentaire
  • Revendre le bien et percevoir une plus-value importante, totalement exonérée d’impôts lorsque le bien aura été détenu plus de 15 ans

 

 

Résumé

  • Achat d’un bien immobilier avec forte décote (40 à 50 %)
  • Absence de risque locatif, frais, charges et taxes liés à la propriété
  • Plus-value importante, certaine et non imposable
  • Déduction des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers existants (réduction d’IRPP, CSG et CRDS)
  • Non imposition à l’ISF des biens détenus en nue-propriété
  • Pas de taxe foncière durant la durée d’usufruit temporaire