Principe

Le déficit foncier se caractérise par le fait d’entreprendre des travaux de rénovation dans un bien que vous destinez à la location.

En effet, les loyers perçus sur une location nue sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers à  hauteur de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI)plus la CSG-CRDS (15.5 %). Les revenus fonciers nets peuvent donc occasionner une surimposition importante.

Le calcul du revenu foncier net se détermine par soustraction des charges constatées aux loyers perçus.

Exemple :
Vous louez un appartement qui vous génère un revenu foncier net de 5 000 euros et votre tranche marginale d’imposition est de 30%.

Revenu foncier net : 5 000
Impôt supplémentaire sur le revenu : 5 000 X (30/100) = 1 500
CSG-CRDS sur revenu foncier : 5 000 X (15.5/100)
Impôt supplémentaire total : 2 225

 

Pour ne pas se retrouver dans cette situation d’imposition supplémentaire, il est possible d’entreprendre des travaux d’amélioration ou de rafraichissement, dans le but d’entretenir son patrimoine dans un premier temps, mais aussi d’obtenir un compte de charges supérieur aux loyers perçus.

Il est alors possible de déduire une somme maximale de 10 700 euros, appelée déficit foncier  de votre revenu global.
Il conviendra alors de distinguer les charges financières (intérêts d’emprunt) des autres charges :
1/ Les charges financières sont supérieures au loyer

Les charges financières se verront reportées et imputées sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les autres charges seront, elles, déductibles du loyer.

2/ Les charges financières sont inférieures au loyer

L’ensemble des charges, y compris les charges financières seront déduites du loyer et pourront générer un déficit dans la limite de 10 700 euros. L’économie d’impôt sera alors proportionnelle à votre TMI.
La part du déficit supérieur à 10 700 euros sera reportée et imputée sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

Exemples chiffrés :

  Exemple 1 Exemple 2 Exemple 3
Loyer perçu 5000 5000 5000
Intérêts d’emprunt 0 2500 8000
Autres charges 1000 1000 1000
Travaux 1000 3000 3000
Revenu / Déficit 3000 -1500 -4000
Report 0 0 3000

 

Le déficit foncier s’adresse à tout contribuable, même faiblement imposé.

Pour les contribuables disposant de revenus fonciers, il est possible d’investir sur des opérations spécifiques.
Certains immeubles, nécessitant de lourds travaux de rénovation peuvent être pris en charge par un opérateur qui gérera l’ensemble des opérations. Cela nécessite un montage juridique complexe, déconseillé pour le particulier.
La valeur totale du bien sera répartie en valeur foncière d’un côté et un marché de travaux de l’autre.
Les travaux seront totalement déductibles du revenu foncier existant, permettant ainsi de très importantes économies d’impôt.
Le contribuable sera simplement contraint de louer son bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’année d’imputation du déficit sur les revenus.

 

Tableau récapitulatif

  Déficit foncier
Réduction d’impôt Permet de gommer le revenu foncier existant.
Déficit imputable sur le revenu global 10 700 euros par an.
Engagement de location 3 ans
Plafonds de loyer Aucun
Location ascendant/descendant Oui
Plafonds de ressources locataires Aucun